Glosario Mevak
Las palabras con las que se valora el inmueble de renta, definidas como las usamos en operaciones reales. Lenguaje claro, un ejemplo de Miami donde aporta, y el término equivalente en inglés.
Absorción
La absorción es el ritmo al que se ocupa el espacio disponible en un período: unidades rentadas, netas de las devueltas.
In English: AbsorptionFinanzasAmortización
La amortización es el calendario por el cual un préstamo se paga con cuotas iguales que cubren primero intereses y después capital.
In English: AmortizationFinanzasApalancamiento (leverage)
Apalancarse es usar dinero prestado para controlar un activo mayor del que el efectivo compraría solo.
In English: LeveragePropiedadApelación ante el VAB
Una apelación ante el VAB es una petición al Value Adjustment Board del condado impugnando el valor del property appraiser, una exención negada, o una clasificación.
In English: VAB AppealInversiónBrecha de renta (loss to lease)
La brecha de renta es la diferencia entre lo que las unidades rentarían hoy a mercado y lo que cobran los contratos vigentes.
In English: Loss to LeaseMercadosBrecha entre pedido y oferta (bid-ask spread)
La brecha entre pedido y oferta es la distancia entre lo que piden los vendedores y lo que están dispuestos a pagar los compradores.
In English: Bid-Ask SpreadCierreBúsqueda de gravámenes municipales (municipal lien search)
Una búsqueda de gravámenes municipales pregunta a la ciudad y al condado qué se les debe y qué tienen abierto contra una propiedad: servicios impagos, violaciones de código, permisos abiertos o vencidos, cuotas especiales, y gravámenes no inscritos.
In English: Municipal Lien SearchPropiedadCapEx (gasto de capital)
Un gasto de capital es dinero puesto en el edificio mismo y no en operarlo: un techo, un tablero eléctrico, ventanas, una re-tubería, un estacionamiento.
In English: CapEx (Capital Expenditure)DesarrolloCargos de impacto (impact fees)
Los cargos de impacto son cobros únicos que el gobierno local impone al desarrollo nuevo para financiar la parte de infraestructura pública que consumirán las unidades nuevas: vialidad, parques, escuelas, bomberos y policía.
In English: Impact FeesCierreCarta de estoppel
Una carta de estoppel es una declaración escrita de lo que realmente se debe y se acordó, dada por quien está en posición de saberlo y vinculante para esa parte después.
In English: Estoppel LetterDesarrolloCertificado de ocupación (CO)
Un certificado de ocupación es la declaración escrita del departamento de construcción de que un edificio terminado cumple el código y puede ocuparse legalmente.
In English: Certificate of Occupancy (CO)PropiedadCertificado de uso (certificate of use)
Un certificado de uso es el permiso local para operar cierta actividad en cierta dirección, incluido rentar unidades residenciales.
In English: Certificate of UseDesarrolloCertificado temporal de ocupación (TCO)
Un certificado temporal de ocupación permite ocupar parte de un edificio antes de que el proyecto esté terminado, por tiempo limitado y con condiciones declaradas.
In English: Temporary Certificate of Occupancy (TCO)FinanzasCobertura de deuda (DSCR)
La cobertura de deuda es el ingreso operativo neto dividido por el pago anual del préstamo.
In English: DSCR (Debt Service Coverage Ratio)CierreCompromiso de título (title commitment)
Un compromiso de título es la declaración escrita del asegurador sobre la póliza que emitirá, y bajo qué condiciones.
In English: Title CommitmentFinanzasConstante del préstamo
La constante del préstamo es el servicio anual de la deuda dividido entre el monto del préstamo, en porcentaje.
In English: Loan ConstantDesarrolloCostos blandos (soft costs)
Los costos blandos son todo lo que gasta un proyecto y no es el edificio físico: diseño e ingeniería, permisos y cargos de impacto, levantamiento y pruebas, legal y contabilidad, seguros, costos de financiamiento e intereses durante la construcción, mercadeo, y el gasto general del desarrollador.
In English: Soft CostsDesarrolloCostos duros (hard costs)
Los costos duros son el costo del edificio físico: obra de sitio, estructura, envolvente, sistemas, acabados, y las condiciones generales, gastos y honorario del contratista.
In English: Hard CostsDesarrolloDensidad
La densidad es cuántas unidades de vivienda permite el código de zonificación en un terreno, normalmente expresada en unidades por acre.
In English: DensityPropiedadDepreciación
La depreciación es la deducción anual que el código fiscal permite por el desgaste de las mejoras de una propiedad de renta.
In English: DepreciationPropiedadDepósito de garantía (security deposit)
Un depósito de garantía es dinero que el inquilino entrega al propietario para asegurar el cumplimiento del contrato.
In English: Security DepositCierreDepósito en garantía (escrow)
El depósito en garantía es el dinero del comprador, en manos de un tercero neutral, que demuestra que la oferta es real.
In English: Escrow DepositDesarrolloDerecho de vía (right of way)
El derecho de vía es la franja de terreno en manos públicas destinada a la calle y a todo lo que le pertenece: pavimento, acera, franja verde y los servicios que corren debajo.
In English: Right of WayMercadosDiferencial de la tasa de capitalización (cap rate spread)
El diferencial de la tasa es la distancia entre las tasas de capitalización de los inmuebles y el rendimiento del bono del Tesoro a diez años, la tasa que los inversionistas tratan como libre de riesgo.
In English: Cap Rate SpreadMercadosdistressed property (propiedad bajo presión de venta)
Una propiedad en distress es aquella cuyo propietario tiene menos tiempo que el activo.
In English: Distressed PropertyMercadosDías en el mercado (DOM)
Los días en el mercado cuentan cuánto tiempo estuvo listada una propiedad antes de entrar en contrato.
In English: Days on MarketDesarrolloEnvolvente de desarrollo
La envolvente de desarrollo es la forma tridimensional que las reglas de un lote permiten: el volumen que queda después de que la altura máxima, los retiros, la densidad, el estacionamiento requerido y la cobertura del lote toman cada uno su parte.
In English: Development EnvelopeFinanzasEstructura de capital (capital stack)
La estructura de capital es la lista ordenada de todos los que tienen dinero en un proyecto y de quién cobra primero: la deuda principal abajo, luego deuda secundaria, luego capital preferente y arriba el capital común.
In English: Capital StackInversiónEvento de inclusión (inclusion event)
Un evento de inclusión es cualquier cosa que termina el diferimiento antes de tiempo y trae la ganancia pospuesta de vuelta a ingreso gravable.
In English: Inclusion EventCierreExcepción de título (title exception)
Una excepción de título es algo que la póliza NO cubrirá: una servidumbre, un convenio restrictivo, una nota del plat, una reserva mineral, una invasión mostrada por el levantamiento.
In English: Title ExceptionCierreFecha de vigencia (effective date)
La fecha de vigencia es el día en que un contrato se vuelve obligatorio: cuando la última parte firma o rubrica la oferta final y ese contrato firmado se entrega de vuelta.
In English: Effective DatePropiedadFIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)
FIRPTA es la regla federal de EE.UU.
In English: FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)DesarrolloFLR (coeficiente de edificabilidad)
El coeficiente de edificabilidad limita cuánta área construida soporta un lote: superficie del lote por el coeficiente igual a área máxima edificable.
In English: FLR (Floor Lot Ratio)FinanzasFlujo de caja
El flujo de caja es lo que de verdad llega al bolsillo del propietario en un período: el ingreso operativo neto menos el pago de la hipoteca y menos el dinero que el edificio consumió en reparaciones mayores.
In English: Cash FlowCierreImpuesto de timbre documental (doc stamps)
Florida grava la transferencia de inmuebles por escritura.
In English: Documentary Stamp TaxInversiónIngreso operativo neto (NOI)
El ingreso operativo neto es lo que la propiedad gana por operar durante un año: todo el ingreso cobrado menos los gastos operativos, antes de pagar cualquier hipoteca, impuesto sobre la renta o proyecto mayor.
In English: NOI (Net Operating Income)PropiedadInspección milestone
La inspección milestone es la inspección estructural que Florida exige a los edificios de condominio y cooperativa de tres pisos o más.
In English: Milestone InspectionDesarrolloIntensidad
La intensidad es cuánta construcción permite el código en un terreno, medida en área de piso y no en unidades.
In English: IntensityPropiedadIntercambio 1031
El intercambio 1031 permite al propietario de una propiedad de inversión en EE.UU.
In English: 1031 ExchangeDesarrolloLevantamiento de linderos (boundary survey)
Un levantamiento de linderos es la determinación, por un agrimensor con licencia, de dónde corren realmente las líneas de un predio, hecha a partir de la descripción inscrita y de los mojones encontrados y colocados.
In English: Boundary SurveyCierreLis Pendens (aviso de litigio pendiente)
Un lis pendens es un aviso registrado en los registros públicos que anuncia que hay un litigio pendiente sobre una propiedad específica.
In English: Lis PendensDesarrolloLive Local Act
La Live Local Act es una ley de Florida que anula la zonificación local para proyectos de vivienda que califican: cuando un desarrollo reserva suficientes unidades asequibles o de fuerza laboral, el estado obliga a la ciudad o condado a permitirlo administrativamente, con densidades y alturas que el código local no permitiría.
In English: Live Local ActDesarrolloMejora sustancial (substantial improvement)
La mejora sustancial es la prueba que un edificio existente tiene que pasar antes de que la compra de un fondo cuente como propiedad calificada de Zona de Oportunidad.
In English: Substantial ImprovementDesarrolloMiami 21
Miami 21 es el código de zonificación de la Ciudad de Miami, vigente desde 2009.
In English: Miami 21InversiónMultiplicador de renta bruta (GRM)
El multiplicador de renta bruta es el precio dividido entre la renta bruta anual de la propiedad.
In English: GRM (Gross Rent Multiplier)InversiónMúltiplo de capital (equity multiple)
El múltiplo de capital es cada dólar devuelto al inversionista dividido entre cada dólar que puso, a lo largo de toda la tenencia: el flujo de operación más lo que queda después de que la venta paga el préstamo y sus costos.
In English: Equity MultipleDesarrolloObras públicas
Obras públicas es la parte del proyecto que ocurre fuera de la línea de propiedad: acera, encintado, drenaje, pavimento, arbolado, y las conexiones de agua y alcantarillado, junto con los permisos para intervenir cualquiera de ellos.
In English: Public WorksDesarrolloOcupación del lote (lot coverage)
La ocupación del lote es la parte del terreno que puede cubrir la huella del edificio, en porcentaje.
In English: Lot CoverageMercadosOferta en desarrollo (pipeline)
La oferta en desarrollo es todo lo que viene: propuesto, aprobado, permisado y en construcción, con el trimestre en que se espera que entregue.
In English: Supply PipelineFinanzasPago global (balloon)
Un pago global es el saldo no amortizado que vence de una sola vez cuando el préstamo llega al final de su plazo.
In English: Balloon PaymentFinanzasPenalidad por prepago (prepayment penalty)
Una penalidad por prepago es lo que debe el deudor por liquidar el préstamo antes del vencimiento.
In English: Prepayment PenaltyCierrePermiso abierto (open permit)
Un permiso abierto es trabajo que se permisó pero nunca se cerró: el expediente sigue abierto en el departamento de construcción porque una inspección requerida nunca se aprobó o nunca se llamó.
In English: Open PermitCierrePeríodo de inspección (inspection period)
El período de inspección es la ventana posterior a la fecha de vigencia en la que el comprador investiga la propiedad y puede cancelar.
In English: Inspection PeriodDesarrolloPor derecho (by-right)
Por derecho significa que el proyecto cumple con todos los estándares aplicables y por lo tanto no requiere una aprobación discrecional: el permiso es administrativo y ninguna junta vota si se permite.
In English: By-RightInversiónPrecio por unidad
El precio por unidad es el precio total dividido entre el número de unidades de vivienda.
In English: Price Per UnitInversiónProforma
Una proforma es la proyección de ingresos y gastos de una propiedad: lo que se le pide creer al próximo propietario.
In English: ProformaCierreProrrateo
El prorrateo es la división de costos e ingresos corrientes entre vendedor y comprador a la fecha de cierre: impuestos prediales, renta cobrada, cuotas de asociación, y períodos de servicios.
In English: ProrationFinanzasPréstamo a valor (LTV)
El préstamo a valor es el monto del crédito dividido por el valor de la propiedad.
In English: LTV (Loan-to-Value)FinanzasPréstamo con recurso (recourse)
Un préstamo con recurso es aquel en el que el prestamista puede ir contra el deudor personalmente, y no solo contra la propiedad, si la deuda no se paga.
In English: RecourseFinanzasPréstamo puente (bridge loan)
Un préstamo puente es financiamiento de corto plazo para una propiedad que todavía no califica para deuda permanente: en plena renovación, en colocación, o comprada más rápido de lo que un banco se mueve.
In English: Bridge LoanFinanzasPréstamo sin recurso (non-recourse)
Un préstamo sin recurso está garantizado únicamente por la propiedad.
In English: Non-RecourseFinanzasPuntos y comisión de originación (points)
Los puntos son cargos cobrados como porcentaje del monto del préstamo, pagados en el cierre.
In English: Points and Origination FeeInversiónQOF (Qualified Opportunity Fund)
Un Qualified Opportunity Fund es la corporación o sociedad a través de la cual el dinero tiene que viajar para llegar a una Zona de Oportunidad.
In English: QOF (Qualified Opportunity Fund)InversiónRazón de gastos operativos
La razón de gastos operativos es el total de gastos operativos dividido entre el ingreso bruto efectivo, en porcentaje.
In English: Operating Expense RatioPropiedadRecaptura de depreciación (depreciation recapture)
La recaptura de depreciación es el impuesto que se debe al vender sobre la depreciación que el propietario ya dedujo.
In English: Depreciation RecapturePropiedadRecertificación de 10 años
La recertificación de 10 años es el ciclo recurrente que sigue a la primera.
In English: 10-Year RecertificationPropiedadRecertificación de 40 años
La recertificación de 40 años es como todos siguen llamando al programa de recertificación de edificios de Miami-Dade, y el nombre ya es incorrecto.
In English: 40-Year RecertificationFinanzasRefinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out refinance)
Un refinanciamiento con retiro reemplaza el préstamo existente por uno mayor y le entrega la diferencia al propietario.
In English: Cash-Out RefinanceFinanzasRendimiento de la deuda (debt yield)
El rendimiento de la deuda es el ingreso operativo neto dividido entre el monto del préstamo.
In English: Debt YieldPropiedadRent roll (registro de rentas)
Un rent roll es la relación de cada unidad del edificio y lo que produce: el inquilino, la renta, el inicio y el fin del contrato, el depósito retenido y si la unidad está ocupada.
In English: Rent RollMercadosRenta efectiva
La renta efectiva es lo que un contrato realmente paga durante su plazo una vez repartidas las concesiones: meses gratis, apoyos de mudanza, depósitos reducidos.
In English: Effective RentCierreREO (Real Estate Owned)
REO es propiedad que una institución tiene porque la recuperó, en una subasta de ejecución o por deed in lieu, y que ahora carga como un activo que nunca quiso.
In English: REO (Real Estate Owned)DesarrolloRequisito de estacionamiento
Un requisito de estacionamiento es el número de espacios que exige el código de zonificación para un uso y tamaño dados.
In English: Parking RequirementDesarrolloRetiro (setback)
El retiro es la distancia obligatoria que un edificio debe guardar respecto a los linderos del lote: frente, lados y fondo.
In English: SetbackInversiónRetorno sobre efectivo (cash-on-cash)
El retorno sobre efectivo es el efectivo que la propiedad deja al propietario en un año, dividido entre el efectivo que él realmente puso.
In English: Cash-on-Cash ReturnPropiedadSegregación de costos (cost segregation)
Un estudio de segregación de costos descompone el precio de compra de un edificio en sus componentes y asigna a cada uno el período de recuperación que el código fiscal realmente permite.
In English: Cost SegregationDesarrolloServidumbre (easement)
Una servidumbre es un derecho inscrito para que otra persona use parte de un predio con un fin declarado: una línea de servicios, un canal de drenaje, una entrada compartida, el acceso a un predio detrás.
In English: EasementFinanzasshort sale (venta por menos que la deuda)
Un short sale es una venta de la propiedad por menos que la deuda garantizada sobre ella, y el prestamista tiene que aprobarla porque le están pidiendo liberar su hipoteca sin cobrar completo.
In English: Short SalePropiedadSIRS (estudio de reservas de integridad estructural)
Un estudio de reservas de integridad estructural es el lado financiero del régimen de seguridad de condominios en Florida.
In English: SIRS (Structural Integrity Reserve Study)FinanzasSolo interés (interest-only)
Un período de solo interés es un tramo al inicio del préstamo en el que las cuotas cubren intereses y nada más.
In English: Interest-OnlyInversiónSubasta judicial (foreclosure auction)
Una subasta judicial es el remate ordenado por el tribunal que cierra una ejecución hipotecaria en Florida.
In English: Judicial Sale (Foreclosure Auction)MercadosSubmercado
Un submercado es el área más pequeña dentro de la cual las propiedades compiten de verdad por el mismo inquilino y el mismo comprador.
In English: SubmarketPropiedadT-12 (doce meses corridos)
Un T-12 es el estado de operación de los últimos doce meses: lo que la propiedad realmente cobró y realmente gastó, mes a mes, hasta el período cerrado más reciente.
In English: T-12 (Trailing Twelve)InversiónTasa de capitalización (cap rate)
La tasa de capitalización es el ingreso operativo neto anual de un edificio dividido por su precio, en porcentaje.
In English: Cap Rate (Capitalization Rate)InversiónTasa de salida (exit cap)
La tasa de salida es la tasa de capitalización que se supone cuando una proyección vende la propiedad al final de la tenencia.
In English: Exit Cap RateMercadosTasa de vacancia
La tasa de vacancia es la parte de las unidades, o del área rentable, que está vacía en un momento dado.
In English: Vacancy RateInversiónTasa interna de retorno (TIR, IRR)
La tasa interna de retorno es la tasa anual a la que los flujos de una inversión, entradas y salidas, se equilibran exactamente.
In English: IRR (Internal Rate of Return)Finanzasterm sheet (hoja de términos)
Un term sheet es el esquema escrito del préstamo que el prestamista está dispuesto a considerar: monto, estructura de tasa, plazo, amortización, el loan-to-value máximo, la cobertura mínima y las condiciones que siguen.
In English: Term SheetPropiedadTope de avalúo para no residencia principal (non-homestead cap)
Florida limita qué tan rápido puede subir el valor catastral de una propiedad que no es residencia principal: no más de diez por ciento al año, sin importar lo que haga el mercado.
In English: Non-Homestead Assessment CapPropiedadTRIM Notice (aviso de impuestos propuestos)
El aviso TRIM, por Truth in Millage, es el documento que todo propietario de propiedad en Florida recibe en agosto y que muestra el valor del property appraiser, las exenciones aplicadas, las tasas que propone cada autoridad, y cuánto será el impuesto si esas tasas se adoptan.
In English: TRIM NoticeFinanzasunderwriting (análisis del riesgo)
El underwriting es el proceso con el que un prestamista o un inversionista reconstruye los números de una propiedad para decidir qué arriesga sobre ellos: el ingreso verificado línea por línea, los gastos replanteados como los va a pagar el próximo propietario, y el estado resultante corrido por las pruebas que dimensionan el préstamo.
In English: UnderwritingInversiónVacancia económica
La vacancia económica es la parte de la renta potencial que el edificio nunca cobra, por cualquier motivo: unidades vacías, renta impaga, concesiones, unidades de empleados o del propietario, y el tiempo muerto entre inquilinos.
In English: Economic VacancyInversiónValor agregado (value-add)
Value-add describe una propiedad cuyo ingreso puede subir haciendo un trabajo concreto: renovar unidades, corregir rentas bajo mercado, arreglar la operación, sumar un uso, o curar algo que espanta compradores.
In English: Value-AddDesarrolloValor residual del suelo
El valor residual del suelo es lo que un desarrollador puede pagar racionalmente por un terreno: el valor del proyecto terminado, menos todos los costos de construirlo, menos la utilidad que el riesgo exige.
In English: Land Residual ValueFinanzasVencimiento del préstamo
El vencimiento es la fecha en que el préstamo debe pagarse por completo, sin importar cómo esté desempeñándose la propiedad.
In English: Loan MaturityMercadosVenta comparable (comparable sale)
Una venta comparable es una transacción cerrada que se usa como evidencia de cuánto vale la propiedad en cuestión.
In English: Comparable SaleMercadosVolumen de transacciones
El volumen de transacciones es cuánto se vendió realmente en un mercado durante un período, contado en operaciones, en unidades o en dólares.
In English: Transaction VolumeInversiónZona de Oportunidad (Opportunity Zone)
Una Zona de Oportunidad es un census tract que el gobierno federal designó para que los inversionistas que trasladan una ganancia de capital a un fondo que opera ahí reciban un tratamiento tributario específico.
In English: Opportunity Zone (QOZ)DesarrolloZona de transecto (transect)
Una Zona de Transecto es la categoría que Miami 21 asigna a cada lote, y es el insumo de casi todo lo demás.
In English: Transect ZoneDesarrolloZonificación
La zonificación es la norma local que dice qué se puede construir en un terreno y cómo se puede usar.
In English: ZoningLos términos llegan con la escritura.
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