Mejora sustancial (substantial improvement)
In English: Substantial Improvement
La mejora sustancial es la prueba que un edificio existente tiene que pasar antes de que la compra de un fondo cuente como propiedad calificada de Zona de Oportunidad. Dentro de 30 meses de comprarlo, el fondo tiene que agregar al basis del edificio más de lo que el edificio valía cuando arrancó el reloj. La obra nueva no da esta prueba, porque un edificio que nadie ha usado califica por uso original.
Mejora sustancial=Adiciones al basis dentro de 30 meses > Basis ajustado del edificio
Basis ajustado del edificio=Precio de compra − Asignación al terreno
- Adiciones al basis
- Gasto de mejora capitalizado sobre el edificio, no reparaciones de operación ni el costo de sostener la propiedad.
- Basis ajustado del edificio
- El basis del edificio al inicio del período de 30 meses, sin el terreno.
- Período de 30 meses
- Cualquier período de 30 meses que empieza después de la fecha de adquisición. Es un calendario de obra, y los permits van adentro.
- Aquí es donde la pregunta del arquitecto y la pregunta tributaria se encuentran. El número es un alcance que solo un contratista produce.
- La asignación al terreno hace la mayor parte del trabajo y tiene que ser defendible. Es una posición tributaria, tomada con un CPA.
- Treinta meses es poco cuando la revisión de planos va adentro. Un alcance que no se pueda permitir y gastar en esa ventana falla.
- Un edificio sólido y recién renovado es el caso difícil, porque su basis es alto y la barra sube con él.
Un fondo compra un edificio de ocho unidades en La Pequeña Habana en $2.0M.
La barra la fija la asignación al edificio, no el precio. Dos edificios comprados por el mismo dinero pueden enfrentar presupuestos de renovación que difieren en millones, y la asignación al terreno es lo que lo decide.
Las reglas fiscales cambian y cada caso es distinto. Tome esto como orientación, no como asesoría fiscal; los números de una transacción concreta son tema para un contador (CPA) o intermediario calificado.
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