La constante del préstamo es el servicio anual de la deuda dividido entre el monto del préstamo, en porcentaje. Expresa el costo anual completo de pedir prestado, interés y capital juntos, en la misma unidad que una tasa de capitalización, y eso las hace directamente comparables.
Constante=Servicio anual de la deudaMonto del préstamo
- Servicio anual de la deuda
- Doce cuotas mensuales de capital e interés, a la tasa y amortización del préstamo.
- Monto del préstamo
- El capital original, no el saldo actual.
- Compárela con la tasa de capitalización, no con la tasa de interés. La tasa sola deja fuera el capital, que es casi toda la diferencia en amortizaciones cortas.
- Cuando la constante supera la tasa de capitalización, el apalancamiento baja el retorno en efectivo y el argumento para pedir prestado debe venir de otro lado.
- Una amortización más larga baja la constante sin bajar la tasa, y por eso el calendario se negocia.
- El capital dentro de la constante no es pérdida. Es retorno que no se puede gastar hasta vender o refinanciar.
El mismo préstamo de $1,012,000 al 6.5% a 30 años, junto a la tasa de 6.0% a la que se compró la propiedad.
Esa brecha es la razón de que el edificio gane 6.0% y el capital 3.3%. Aquí el préstamo no es dinero gratis; es un lastre que se paga con tiempo.
Términos relacionados
Todos los términosApalancamiento (leverage)
Apalancarse es usar dinero prestado para controlar un activo mayor del que el efectivo compraría solo.
InversiónRetorno sobre efectivo (cash-on-cash)
El retorno sobre efectivo es el efectivo que la propiedad deja al propietario en un año, dividido entre el efectivo que él realmente puso.
FinanzasAmortización
La amortización es el calendario por el cual un préstamo se paga con cuotas iguales que cubren primero intereses y después capital.
Los términos llegan con la escritura.
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