El retorno sobre efectivo es el efectivo que la propiedad deja al propietario en un año, dividido entre el efectivo que él realmente puso. Mide el desempeño del dinero invertido, no el del edificio, así que el préstamo, el enganche y los costos de cierre lo mueven.
Retorno sobre efectivo=Flujo de caja anual antes de impuestosEfectivo invertido
- Flujo de caja anual antes de impuestos
- NOI menos servicio anual de la deuda, antes de impuesto sobre la renta y antes de proyectos de capital.
- Efectivo invertido
- Enganche más costos de cierre, comisiones del préstamo y todo capital gastado para llegar al ingreso declarado.
- Es una foto de un solo año. No dice nada sobre capital amortizado, plusvalía, ni qué hace el dinero a lo largo de una tenencia.
- Depende del préstamo por construcción, así que comparar dos edificios con él es en realidad comparar dos financiamientos.
- Una cifra alta suele significar un enganche pequeño, que es otro perfil de riesgo, no un mejor edificio.
- Pregunte qué se contó como efectivo invertido. Omitir costos de cierre y capital inicial es la forma más común de embellecer el número.
El mismo edificio comprado en $1,599,500 con el préstamo de $1,012,000 al 6.5% a 30 años. Se dejan fuera los costos de cierre para que la aritmética se vea.
El edificio gana 6.0% sobre su precio y el capital gana 3.3%, porque el préstamo cuesta más de lo que rinde la propiedad. El apalancamiento corta en dos direcciones. Ese 3.3% es efectivo y nada más: $10,978 de ese servicio de deuda amortizó capital, que el propietario conserva y esta línea nunca muestra. Contándolo, el capital rinde 5.1%, la cifra del apalancamiento.
Términos relacionados
Todos los términosFlujo de caja
El flujo de caja es lo que de verdad llega al bolsillo del propietario en un período: el ingreso operativo neto menos el pago de la hipoteca y menos el dinero que el edificio consumió en reparaciones mayores.
FinanzasCobertura de deuda (DSCR)
La cobertura de deuda es el ingreso operativo neto dividido por el pago anual del préstamo.
InversiónMúltiplo de capital (equity multiple)
El múltiplo de capital es cada dólar devuelto al inversionista dividido entre cada dólar que puso, a lo largo de toda la tenencia: el flujo de operación más lo que queda después de que la venta paga el préstamo y sus costos.
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