La cobertura de deuda es el ingreso operativo neto dividido por el pago anual del préstamo. En 1.0 el edificio gana exactamente su hipoteca; los bancos piden un colchón, típicamente 1.20 a 1.25 en multifamiliar, y reducen el monto del préstamo hasta que la razón se cumpla. En la práctica, el DSCR, y no el precio de lista, decide cuánta deuda aguanta un edificio.
DSCR=NOIServicio anual de la deuda
Pago anual máximo=NOIDSCR exigido
- NOI
- La reconstrucción del ingreso operativo neto que hace el banco, no la del vendedor.
- Servicio anual de la deuda
- Doce pagos mensuales de capital e intereses del préstamo propuesto.
- DSCR exigido
- La cobertura mínima que fija la carta de términos del banco, típicamente 1.20 a 1.25 en multifamiliar.
- Es la restricción del banco, no la del comprador. Define el préstamo, y el préstamo define el tamaño del cheque de capital.
- Ciega a todo lo que pasa después del año uno. Compara el NOI de hoy contra el pago de hoy, nada más.
- Córrala antes de enamorarse. Si el NOI honesto aguanta menos deuda de la que asume el precio, el capital propio cubre la diferencia.
- La razón es tan honesta como el NOI que lleva dentro, y el banco reconstruye ese número a su manera.
El mismo ingreso, un banco que exige cobertura de 1.25, a 6.5% y 30 años.
El banco nunca discutió el precio. Dimensionó el préstamo desde el ingreso, y todo lo que exceda ese número lo pone el comprador.
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Todos los términosIngreso operativo neto (NOI)
El ingreso operativo neto es lo que la propiedad gana por operar durante un año: todo el ingreso cobrado menos los gastos operativos, antes de pagar cualquier hipoteca, impuesto sobre la renta o proyecto mayor.
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