El préstamo a valor es el monto del crédito dividido por el valor de la propiedad. Un LTV de 65% sobre un edificio de $2M es un préstamo de $1.3M. Es uno de los dos frenos que aplica el banco, el otro es el DSCR, y el préstamo se define por el freno que muerda primero. Con tasas altas ese freno suele ser el DSCR, y por eso el LTV máximo anunciado muchas veces no se alcanza en la práctica.
LTV=Monto del préstamoValor de la propiedad
Monto del préstamo=Valor de la propiedad × LTV máximo
- Monto del préstamo
- El capital que el banco desembolsa en el cierre.
- Valor de la propiedad
- El avalúo o el precio de compra, el que resulte menor.
- LTV máximo
- El techo del programa del banco, antes de aplicar la prueba de cobertura.
- Es uno de dos frenos. El banco presta el menor resultado entre esta línea y la del DSCR, nunca el mayor.
- Ciego al ingreso. Mide el activo, no la capacidad de pago, y por eso rara vez manda primero cuando las tasas están altas.
- Un avalúo por debajo del precio de contrato sube el capital requerido. No baja el precio ni sube el préstamo.
- El LTV máximo anunciado es un techo, no una oferta.
El mismo edificio, con el banco anunciando 65% de préstamo a valor.
El LTV anunciado nunca estuvo mal. Simplemente no era el número que decidía.
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