La estructura de capital es la lista ordenada de todos los que tienen dinero en un proyecto y de quién cobra primero: la deuda principal abajo, luego deuda secundaria, luego capital preferente y arriba el capital común. La posición en la estructura es la posición en la fila cuando hay problemas. Las posiciones altas ganan más porque cobran al final, y toda conversación de desarrollo termina siendo, tarde o temprano, una conversación sobre este orden.
Capital total del proyecto=Deuda principal + Deuda secundaria + Capital preferente + Capital común
- Deuda principal
- El préstamo en primera posición, que cobra antes que toda capa superior.
- Deuda secundaria
- Financiamiento mezzanine o del vendedor, detrás del préstamo principal.
- Capital preferente
- Capital con un retorno pactado, que cobra antes que el capital común.
- Capital común
- El capital del promotor y de los socios, el último en cobrar.
- Es un orden de pago, no solo una lista de dinero. La posición decide quién absorbe la primera pérdida.
- Ciega a la calidad del negocio. Una buena posición en un mal proyecto igual pierde, solo que más tarde que las demás.
- El retorno prometido sube conforme uno avanza en la estructura porque paga el cobrar al final, no el ser más listo.
- Cuando entra un socio, dónde se sienta importa más que el retorno que le cotizaron.
El mismo proyecto de nueve unidades, $2.2M para construirlo, financiado en tres capas.
Si el proyecto termina $400,000 corto, el capital común desaparece antes de que el preferente pierda un solo dólar.
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