El valor residual del suelo es lo que un desarrollador puede pagar racionalmente por un terreno: el valor del proyecto terminado, menos todos los costos de construirlo, menos la utilidad que el riesgo exige. El terreno recibe lo que sobra. Explica por qué dos compradores pueden ofrecer honestamente precios muy distintos por el mismo lote: no discrepan sobre la tierra, discrepan sobre el proyecto que imaginan encima.
Valor del terreno=Valor del proyecto terminado − Costo total de desarrollo − Utilidad exigida
- Valor del proyecto terminado
- Lo que el edificio terminado vale en venta o avalúo, normalmente su NOI estabilizado a una tasa de mercado.
- Costo total de desarrollo
- Costos duros, costos blandos, financiamiento y acarreo hasta la estabilización.
- Utilidad exigida
- El retorno que el desarrollador fija de antemano por el riesgo, como porcentaje del costo o del valor.
- Le pone precio al proyecto, no a la tierra. Cambie el proyecto y el mismo lote vale honestamente otro número.
- Ciego a lo que el vendedor pagó o debe. El residual no considera la base de nadie, solo lo que se va a construir.
- La utilidad exigida se fija de antemano como precio del riesgo. Tratarla como sobrante es como se pierde dinero despacio.
- Dos compradores serios quedan lejos uno del otro porque analizan edificios distintos, no terrenos distintos.
Nueve unidades, terminadas y vendidas a una tasa de 6.0% sobre $180,000 de ingreso.
Suba el costo de construcción un diez por ciento y el terreno pierde $220,000. El lote no cambió. El proyecto sí.
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