El coeficiente de edificabilidad limita cuánta área construida soporta un lote: superficie del lote por el coeficiente igual a área máxima edificable. En EE.UU. el término genérico es FAR; el código Miami 21 lo llama FLR y lo aplica sobre todo en las zonas de mayor intensidad. En las zonas de escala media donde viven nuestros edificios, la capacidad real la gobiernan más seguido la altura, la densidad y los retiros que el propio FLR. Saber cuál límite manda es la primera pregunta de cualquier análisis de desarrollo.
Área máxima construida=Área del lote × FLR
- Área del lote
- El área del lote según el levantamiento topográfico.
- FLR
- El coeficiente que la versión vigente de Miami 21 asigna al transecto del lote.
- Área contabilizada
- El área que el código cuenta para el coeficiente. Ciertos elementos quedan excluidos por definición, y esa lista es donde está el análisis.
- Es un tope de área, no un diseño. Dice cuánto, nunca qué forma ni cuántas unidades.
- En los transectos de escala media, la altura, la densidad y los retiros suelen mandar antes que el FLR. Verifique cuál límite manda de verdad.
- Lo que el código cuenta dentro del coeficiente es donde se esconde el valor. El área excluida es capacidad gratis.
- FAR es el término que usa el resto del país. Misma idea, y la definición local es la que gobierna.
Un lote típico de La Pequeña Habana, 50 por 150, en un transecto con un FLR de 2.0.
Unas dieciséis unidades de 900 pies cuadrados, si nada más manda primero. Casi siempre algo más manda.
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