La envolvente de desarrollo es la forma tridimensional que las reglas de un lote permiten: el volumen que queda después de que la altura máxima, los retiros, la densidad, el estacionamiento requerido y la cobertura del lote toman cada uno su parte. Es la respuesta honesta a 'qué se puede construir aquí', y existe antes de que cualquier arquitecto dibuje. Leer la envolvente es la manera de separar la capacidad real de un lote de las esperanzas de su propietario.
Capacidad construible=el menor de altura, densidad, retiros, FLR, estacionamiento y cobertura del lote
- Los límites
- Altura, densidad, retiros, FLR, estacionamiento y cobertura del lote, cada uno leído del transecto del lote en la versión vigente de Miami 21.
- La conversión
- Cada límite se expresa en la misma unidad, un número de unidades o de pies cuadrados, para poder compararlos directamente.
- Es la respuesta honesta a qué se puede construir aquí, y existe antes de que alguien dibuje una línea.
- Ciega a la factibilidad. La envolvente muestra lo permitido, nunca lo rentable, y muchas veces están lejos una de otra.
- La envolvente sin usar es valor que el propietario actual tiene y no le están pagando.
- Pregunte cuál regla manda primero. Todo lote tiene una, y rara vez es la que el propietario menciona.
El mismo lote de 7,500 pies cuadrados, contado de tres maneras, en un transecto que permite 36 unidades por acre.
Aquí manda la densidad, lo que vuelve la altura gratis e irrelevante. Una cuadra más allá, la respuesta se invierte.
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