Una proforma es la proyección de ingresos y gastos de una propiedad: lo que se le pide creer al próximo propietario. Cada renglón es una suposición vestida de número. La disciplina está en separar los renglones que el edificio ya demostró de los que son esperanzas, y ponerle precio de nuevo a las esperanzas. Una proforma no es deshonesta por naturaleza; simplemente es siempre el argumento de alguien.
- Es un argumento, no un registro. Cada renglón es una suposición vestida de número.
- Separe lo que el edificio ya demostró de lo que alguien espera. Lo demostrado tiene un T-12 detrás.
- Ciega al costo de llegar ahí. Las rentas de mercado en unidades que no rotan exigen renovación y vacancia primero.
- La pregunta útil no es si está bien, sino quién la escribió y qué necesita ese autor que se crea.
Las mismas ocho unidades: la hoja del vendedor contra los números del propio edificio.
Nada en la proforma era mentira. Describía un edificio que nadie ha operado todavía, y pedía que se le pagara como si alguien lo hubiera hecho.
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Todos los términosIngreso operativo neto (NOI)
El ingreso operativo neto es lo que la propiedad gana por operar durante un año: todo el ingreso cobrado menos los gastos operativos, antes de pagar cualquier hipoteca, impuesto sobre la renta o proyecto mayor.
InversiónTasa de capitalización (cap rate)
La tasa de capitalización es el ingreso operativo neto anual de un edificio dividido por su precio, en porcentaje.
FinanzasFlujo de caja
El flujo de caja es lo que de verdad llega al bolsillo del propietario en un período: el ingreso operativo neto menos el pago de la hipoteca y menos el dinero que el edificio consumió en reparaciones mayores.
Los términos llegan con la escritura.
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