Tasa de capitalización (cap rate)
In English: Cap Rate (Capitalization Rate)
La tasa de capitalización es el ingreso operativo neto anual de un edificio dividido por su precio, en porcentaje. Es la forma rápida en que el mercado dice cuánto ingreso anual compra cada dólar de precio, antes de considerar cualquier préstamo. Una tasa baja significa que los compradores aceptan menos ingreso por dólar, normalmente porque esperan crecimiento o seguridad; una tasa alta significa que exigen más, normalmente porque ven riesgo o trabajo por hacer. En la práctica latinoamericana muchos inversionistas la comparan con la renta de un depósito a plazo: la diferencia es que aquí el ingreso puede crecer, y el edificio también.
Tasa de capitalización=NOIPrecio
Precio=NOITasa de capitalización
- NOI
- El ingreso operativo neto anual de la propiedad, tomado de sus estados de operación y reconstruido con gastos reales.
- Precio
- El precio de compra, o el valor que se está probando.
- Tasa de capitalización
- La tasa a la que están cerrando ventas comparables en la misma clase de propiedad y submercado, no la que aparece en un anuncio.
- Leída al revés pone precio: el mercado aporta la tasa, el edificio el NOI, y lo que sale es el valor del ingreso, no el de la propiedad.
- Ciega al crecimiento de rentas, a la rotación, al capital diferido y al préstamo. Dos edificios con la misma tasa pueden ser inversiones opuestas.
- La tasa de salida en una proyección a diez años es un supuesto, no una medición, y casi siempre es el número que más pesa.
- Una tasa citada sin decir de quién es el NOI es un número de marketing.
Ocho unidades en La Pequeña Habana, en venta a $2.0M.
El vendedor no está pidiendo un precio, está pidiendo una tasa que el mercado no está pagando. Esa distancia es la negociación.
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