El ingreso operativo neto es lo que la propiedad gana por operar durante un año: todo el ingreso cobrado menos los gastos operativos, antes de pagar cualquier hipoteca, impuesto sobre la renta o proyecto mayor. Es el número que produce el edificio por sí mismo, sin importar cómo lo financió el propietario. Casi toda discusión de precio en inmuebles de renta es, en el fondo, una discusión sobre cuál es el NOI verdadero.
NOI=Ingreso bruto efectivo (EGI) − Gastos operativos (OpEx)
EGI=Renta potencial total + Otros ingresos − Vacancia y pérdida por cobranza
- Renta potencial
- Cada unidad a su renta contratada por doce meses, esté ocupada o no.
- Vacancia y cobranza
- Meses sin inquilino que pague, más renta facturada y nunca cobrada.
- Gastos operativos (OpEx)
- Impuestos, seguro, servicios, reparaciones y administración. No la hipoteca, el impuesto sobre la renta, la depreciación ni los proyectos de capital.
- Es el número propio del edificio. No cambia si el comprador paga en efectivo o se endeuda hasta el tope.
- Ciego al capital. Un techo o una columna sanitaria nunca tocan el NOI y pueden consumir un año entero de él.
- Un dólar de NOI mueve el valor unos dieciséis a una tasa de 6%. Por eso este renglón se maquilla.
- Reconstruya el NOI del vendedor con seguro real, administración real y vacancia real antes de hablar de precio.
Las mismas ocho unidades, un año de operación.
Dos renglones hacen casi todo el daño: los impuestos se reajustan al precio nuevo el día de la venta, y el seguro nunca es el número que pagaba el propietario anterior. El renglón de impuestos, además, no se puede llenar antes de la respuesta, y ahí tropieza la mayoría de los proformas. Ponga 2% del precio de lista de $2,000,000, o sea $40,000, y el ingreso queda en $87,960, que valora el edificio en $1,466,000, un precio al que nadie pagaría nunca $40,000. La factura sigue a lo que el comprador realmente paga, así que el renglón y el precio se resuelven juntos: en $1,599,500 el impuesto es $31,990, el ingreso es $95,970, y el valor que eso produce es el valor sobre el que se calculó el impuesto. Romper el círculo en el lugar equivocado cuesta $133,500 aquí, y se los cuesta al vendedor.
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