El flujo de caja es lo que de verdad llega al bolsillo del propietario en un período: el ingreso operativo neto menos el pago de la hipoteca y menos el dinero que el edificio consumió en reparaciones mayores. Una propiedad puede mostrar un NOI sano y aun así dejar un flujo delgado o negativo después del préstamo y del techo. El ingreso es una opinión hasta que pasa esos dos peajes.
Flujo de caja=NOI − Servicio de la deuda − Inversiones de capital (CapEx)
- NOI
- El resultado operativo del año, antes de cualquier financiamiento.
- Servicio de la deuda
- Doce meses de capital e intereses del préstamo vigente.
- Inversiones de capital (CapEx)
- Techo, sistemas, ventanas y demás trabajo que alarga la vida del edificio, pagado con reservas o del bolsillo.
- Es la única línea que llega al bolsillo del propietario. El NOI es el resultado del edificio; el flujo de caja es del propietario.
- Ciego a la plusvalía, a la amortización del capital y al tratamiento fiscal, y cualquiera de los tres puede superarlo en retorno total.
- Vendedores y bancos citan el NOI porque es el número favorecedor. El préstamo y el techo salen después.
- Un flujo delgado es una posición de riesgo antes que un mal negocio: quita el margen para un solo trimestre malo.
El mismo edificio, financiado con el préstamo que permitió la prueba de cobertura.
Ochenta y ocho mil dólares de ingreso llegan como menos de diez mil. Una vacancia larga, o un techo, y el año queda en negativo.
Términos relacionados
Todos los términosIngreso operativo neto (NOI)
El ingreso operativo neto es lo que la propiedad gana por operar durante un año: todo el ingreso cobrado menos los gastos operativos, antes de pagar cualquier hipoteca, impuesto sobre la renta o proyecto mayor.
FinanzasCobertura de deuda (DSCR)
La cobertura de deuda es el ingreso operativo neto dividido por el pago anual del préstamo.
FinanzasApalancamiento (leverage)
Apalancarse es usar dinero prestado para controlar un activo mayor del que el efectivo compraría solo.
Los términos llegan con la escritura.
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