Apalancarse es usar dinero prestado para controlar un activo mayor del que el efectivo compraría solo. Multiplica los resultados en ambas direcciones: cuando el retorno de la propiedad supera el costo del préstamo, el retorno del capital propio sube; cuando no, las pérdidas se concentran sobre esa porción más pequeña. La deuda nunca mejora un edificio; solo decide quién siente sus resultados, y con cuánta fuerza.
Retorno sobre capital propio (ROE)=Retorno sin deuda + (Retorno sin deuda − Costo de la deuda) × DeudaCapital propio
- Retorno sin deuda
- El retorno de la propiedad sin deuda: ingreso operativo neto sobre el precio pagado.
- Costo de la deuda
- La tasa de interés anual del préstamo.
- Deuda, Capital propio
- El saldo del préstamo y el efectivo invertido detrás de él.
- Es un multiplicador, no una mejora. Cambia quién siente el resultado y con cuánta fuerza, nunca lo que gana el edificio.
- Ciego al momento. Un margen puede ser positivo durante años y volverse negativo justo cuando toca refinanciar.
- El apalancamiento positivo exige que el retorno de la propiedad supere el costo de la deuda. Con margen delgado, los errores pequeños se amplifican.
- Mientras más alta la razón deuda-capital, menos espacio tiene un supuesto equivocado antes de volverse pérdida.
El mismo edificio comprado en $1.60M, con el préstamo de $1,012,000 al 6.5%.
Endeudarse bajó el retorno. Cuando el margen corre al revés, el apalancamiento no es agresivo, solamente es caro. Una advertencia sobre ese 5.1%: cuesta el préstamo solo por su interés. Amortizar capital saca otros $10,978 del año, así que el efectivo que llega a la cuenta es el 3.3% del retorno sobre efectivo. Esa diferencia no se pierde, es el saldo bajando.
Términos relacionados
Todos los términosCobertura de deuda (DSCR)
La cobertura de deuda es el ingreso operativo neto dividido por el pago anual del préstamo.
FinanzasPréstamo a valor (LTV)
El préstamo a valor es el monto del crédito dividido por el valor de la propiedad.
FinanzasFlujo de caja
El flujo de caja es lo que de verdad llega al bolsillo del propietario en un período: el ingreso operativo neto menos el pago de la hipoteca y menos el dinero que el edificio consumió en reparaciones mayores.
Los términos llegan con la escritura.
El glosario crece con la Bitácora: un correo cuando sube algo que vale la pena leer. Sin ruido.
Puede darse de baja cuando quiera. Vea nuestra Política de Privacidad.