El múltiplo de capital es cada dólar devuelto al inversionista dividido entre cada dólar que puso, a lo largo de toda la tenencia: el flujo de operación más lo que queda después de que la venta paga el préstamo y sus costos. Un múltiplo de 1.0 significa que el dinero regresó y no pasó nada más.
Múltiplo de capital=Efectivo total devueltoEfectivo total invertido
- Efectivo total devuelto
- Distribuciones de operación durante la tenencia más lo neto de la venta, después de pagar el préstamo y los costos de venta.
- Efectivo total invertido
- Capital aportado en la compra más cualquier aportación durante la tenencia.
- Es ciego al tiempo. El mismo 1.22x en tres años y en diez años no son la misma inversión, y el múltiplo no puede distinguirlos.
- Es el contrapeso honesto de un retorno proyectado que depende de cuándo llega el dinero más que de cuánto llega.
- En una tenencia apalancada, casi todo el múltiplo viene de la amortización y del precio de salida, así que ambos supuestos merecen el mismo escrutinio.
- Por debajo de 1.0 se perdió capital. Es la única lectura que nadie discute.
La misma compra sostenida cinco años y vendida a la misma tasa de 6.0%, con 2% de costos de venta y sin crecimiento de rentas.
Cada dólar regresó con veintidós centavos encima, y la mayor parte vino de amortizar el préstamo, no de que el edificio valiera más.
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