La razón de gastos operativos es el total de gastos operativos dividido entre el ingreso bruto efectivo, en porcentaje. Dice cuánto de cada dólar cobrado se consume el edificio antes de la deuda, y es la prueba más rápida de si el cuadro de gastos de un vendedor describe un edificio real.
Razón de gastos operativos=Gastos operativosIngreso bruto efectivo
- Gastos operativos
- Impuestos, seguro, servicios, administración, reparaciones y rotación. No servicio de deuda, no impuesto sobre la renta, no proyectos de capital.
- Ingreso bruto efectivo
- Renta bruta potencial menos vacancia y pérdida por cobranza, más otros ingresos cobrados.
- Solo sirve para comparar edificios de edad, tamaño y estructura similares. Una razón citada sin ese contexto es decoración.
- Se mueve cuando se mueve el ingreso, no solo el gasto, así que un aumento de renta la mejora sin recortar un solo gasto.
- Las líneas ausentes delatan: sin administración, sin reservas, sin costo de rotación. El edificio operado por el propietario esconde trabajo que el comprador pagará.
- En Florida, reconstrúyala con el impuesto del comprador y una cotización de seguro vigente antes de compararla con nada.
Las mismas ocho unidades, con los números del propio edificio.
Cuarenta y seis centavos de cada dólar cobrado nunca llegan al propietario. Un paquete que muestre treinta para el mismo edificio describe otro edificio.
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