El rendimiento de la deuda es el ingreso operativo neto dividido entre el monto del préstamo. Mide lo que ganaría el prestamista si se quedara con la propiedad mañana, y como ignora la tasa y el calendario de amortización, es la única prueba de crédito que no mejora reestructurando el préstamo.
Rendimiento de la deuda=NOIMonto del préstamo
- NOI
- El ingreso operativo neto de la propiedad, según el análisis del prestamista y no la hoja del vendedor.
- Monto del préstamo
- El préstamo propuesto, antes de aplicarle tasa o amortización.
- No se puede maquillar. Estirar la amortización o comprar la tasa mejora la cobertura y deja el rendimiento exactamente donde estaba.
- Es la prueba que amarra en mercados de tasas bajas, cuando la cobertura es fácil y el prestamista igual necesita un piso.
- De quién es el NOI lo decide todo. El NOI del prestamista suele estar por debajo del vendedor, a veces muy por debajo.
- Pregúntelo temprano. Es la forma más rápida de saber cuánto financiará realmente una propiedad antes de escribir una solicitud.
El mismo préstamo de $1,012,000, frente a un prestamista que no baja de 10% de rendimiento.
La tasa no cambió ni el calendario tampoco. Una sola razón quitó $52,300 de la mesa, y el comprador la cubre en efectivo.
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Los términos llegan con la escritura.
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