La vacancia económica es la parte de la renta potencial que el edificio nunca cobra, por cualquier motivo: unidades vacías, renta impaga, concesiones, unidades de empleados o del propietario, y el tiempo muerto entre inquilinos. Se mide en dólares y no en puertas, y por eso suele ser el número mayor.
- Reconstrúyala desde los depósitos bancarios, no desde el rent roll. El roll registra lo facturado; la cuenta registra lo que llegó.
- Las concesiones se esconden adentro. Los meses gratis hacen ver lleno un edificio a una renta que en realidad no gana.
- Las unidades del propietario y de empleados son vacancia económica real aunque nadie las considere vacías.
- Aplicar un supuesto de estabilizado a un edificio que no lo está es el error más común en la proforma de un edificio pequeño.
Las mismas ocho unidades: una vacía todo el año, más renta no cobrada y una concesión dada para llenar una unidad.
Contar puertas decía 12.5%. Contar dólares dice 16.0%, y el análisis supuso 5%. La diferencia es el negocio.
Términos relacionados
Todos los términosTasa de vacancia
La tasa de vacancia es la parte de las unidades, o del área rentable, que está vacía en un momento dado.
PropiedadRent roll (registro de rentas)
Un rent roll es la relación de cada unidad del edificio y lo que produce: el inquilino, la renta, el inicio y el fin del contrato, el depósito retenido y si la unidad está ocupada.
InversiónIngreso operativo neto (NOI)
El ingreso operativo neto es lo que la propiedad gana por operar durante un año: todo el ingreso cobrado menos los gastos operativos, antes de pagar cualquier hipoteca, impuesto sobre la renta o proyecto mayor.
Los términos llegan con la escritura.
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