Miami 21 es el código de zonificación de la Ciudad de Miami, vigente desde 2009. Es un código basado en la forma: en lugar de ordenar el suelo solo por uso, asigna a cada lote una Zona de Transecto y luego regula la forma del edificio, su altura, sus retiros, su frente y cómo se encuentra con la calle. El uso sigue importando, pero la forma es la idea que organiza el código. Aplica únicamente dentro de los límites de la ciudad.
- Basado en la forma significa que el código pregunta cómo el edificio encuentra la calle antes de preguntar qué ocurre adentro. La zonificación por uso responde otra pregunta.
- Los usos, y si cada uno requiere Warrant o Exception, están en el Artículo 4, Tabla 3. Todos citan la altura; pocos leen la tabla.
- Se enmienda de forma continua. Una respuesta sobre la envolvente vale solo contra la versión adoptada el día en que se dio, y decimos cuál fue ese día.
- Fuera de los límites de la ciudad no aplica. Miami-Dade no incorporado, Hialeah y cada otro municipio tienen su propio código.
Aquí no reproducimos el código. Está publicado, es consultable, y es la única versión que rige: El código de zonificación de la Ciudad de Miami, completo
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Todos los términosZona de transecto (transect)
Una Zona de Transecto es la categoría que Miami 21 asigna a cada lote, y es el insumo de casi todo lo demás.
DesarrolloZonificación
La zonificación es la norma local que dice qué se puede construir en un terreno y cómo se puede usar.
DesarrolloEnvolvente de desarrollo
La envolvente de desarrollo es la forma tridimensional que las reglas de un lote permiten: el volumen que queda después de que la altura máxima, los retiros, la densidad, el estacionamiento requerido y la cobertura del lote toman cada uno su parte.
Los términos llegan con la escritura.
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