Multiplicador de renta bruta (GRM)
In English: GRM (Gross Rent Multiplier)
El multiplicador de renta bruta es el precio dividido entre la renta bruta anual de la propiedad. Responde rápido a una sola pregunta: cuántos años de renta, antes de cualquier gasto, representa ese precio. Es la fórmula más antigua del inmueble de renta pequeño, y sigue siendo el primer número que muchos vendedores citan.
GRM=PrecioRenta bruta anual
- Precio
- El precio de compra o el precio de lista que se está probando.
- Renta bruta anual
- Renta programada de doce meses, antes de vacancia y antes de cualquier gasto operativo.
- Es una herramienta de filtro. Sirve para ordenar veinte anuncios en una hora, nunca para decidir cuál comprar.
- Premia edificios con rentas altas y gastos pésimos, porque los gastos no están en la ecuación.
- Pregunte qué renta se usó. Renta programada, renta vigente y renta de mercado dan tres multiplicadores distintos para un mismo edificio.
- Cuando el vendedor abre con el GRM, suele ser porque la tasa de capitalización no se ve tan bien.
Las mismas ocho unidades, en venta a $2.0M, contra el valor que sostiene el ingreso a una tasa de 6.0%.
Tres años de renta separan los dos números, y nunca se habló de un solo gasto. Ese es el argumento completo contra usarlo solo.
Términos relacionados
Todos los términosTasa de capitalización (cap rate)
La tasa de capitalización es el ingreso operativo neto anual de un edificio dividido por su precio, en porcentaje.
InversiónPrecio por unidad
El precio por unidad es el precio total dividido entre el número de unidades de vivienda.
InversiónIngreso operativo neto (NOI)
El ingreso operativo neto es lo que la propiedad gana por operar durante un año: todo el ingreso cobrado menos los gastos operativos, antes de pagar cualquier hipoteca, impuesto sobre la renta o proyecto mayor.
Los términos llegan con la escritura.
El glosario crece con la Bitácora: un correo cuando sube algo que vale la pena leer. Sin ruido.
Puede darse de baja cuando quiera. Vea nuestra Política de Privacidad.