La tasa de salida es la tasa de capitalización que se supone cuando una proyección vende la propiedad al final de la tenencia. Convierte el ingreso del último año en precio de venta, y como se elige en lugar de observarse, es el supuesto que más pesa en todo el modelo.
- La convención es salir a una tasa igual o mayor que la de entrada, porque los edificios envejecen y el futuro no se le debe a nadie.
- Toda proyección debe correrse con varias tasas de salida. Un retorno que solo funciona con una es una apuesta a esa una.
- Absorbe todo lo desconocido de la salida: tasas, disponibilidad de capital, edad del activo, submercado. Un solo número cargando eso merece sospecha.
- Pregunte al vendedor qué tasa de salida supone su retorno. La respuesta dice qué se está vendiendo de verdad.
El mismo edificio, vendido con ingreso sin cambios, con dos supuestos de salida separados por medio punto.
Nada cambió en el edificio. Medio punto de un supuesto que nadie puede observar movió el resultado en $123,000.
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