Un T-12 es el estado de operación de los últimos doce meses: lo que la propiedad realmente cobró y realmente gastó, mes a mes, hasta el período cerrado más reciente. Es el registro histórico del edificio, en oposición a cualquier proyección, y es el documento del que partirán un prestamista y un comprador serio.
- Es un registro, no un pronóstico. Su valor es que nadie tuvo que creer nada para que los números existieran.
- Léalo mes a mes, no anual. Un solo mes cargando el seguro o las reparaciones de todo un año es la historia, y el total anual la esconde.
- En edificios operados por el propietario, sus propias horas no son una línea pagada: mano de obra y administración no aparecen. Sume lo que pagará un comprador.
- Pregunte qué falta: proyectos de capital, reparaciones diferidas y servicios sin facturar no aparecen, y cada uno es dinero real.
Las mismas ocho unidades, sobre los doce meses corridos y no sobre la hoja del vendedor.
Esto es lo que pasó. Todo lo más optimista es un argumento, y un argumento es algo contra lo cual se negocia un precio.
Términos relacionados
Todos los términosRent roll (registro de rentas)
Un rent roll es la relación de cada unidad del edificio y lo que produce: el inquilino, la renta, el inicio y el fin del contrato, el depósito retenido y si la unidad está ocupada.
InversiónIngreso operativo neto (NOI)
El ingreso operativo neto es lo que la propiedad gana por operar durante un año: todo el ingreso cobrado menos los gastos operativos, antes de pagar cualquier hipoteca, impuesto sobre la renta o proyecto mayor.
InversiónRazón de gastos operativos
La razón de gastos operativos es el total de gastos operativos dividido entre el ingreso bruto efectivo, en porcentaje.
Los términos llegan con la escritura.
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