La brecha de renta es la diferencia entre lo que las unidades rentarían hoy a mercado y lo que cobran los contratos vigentes. Es ingreso al que el edificio tiene derecho y no está cobrando, y a diferencia de casi todo potencial no requiere obra, solo rotación y tiempo.
- Solo es real si el número de mercado es real. Una brecha medida contra una renta de mercado optimista es una brecha contra nada.
- Capturarla exige rotación, y la rotación cuesta vacancia, acondicionamiento y tiempo. Modele el costo de llegar, no solo el destino.
- Los inquilinos de muchos años son la brecha y la razón de que exista. Subir rentas es una decisión sobre personas, y es del propietario.
- Un vendedor que cobra la brecha ya cerrada está pidiendo que le paguen un trabajo que no hizo.
Las mismas ocho unidades: contratos a $1,650 contra un mercado de $1,800, ambos dentro del rango al que se renta el barrio.
Ciento cincuenta dólares por unidad son $240,000 de valor a la tasa de capitalización. Esa es la aritmética detrás de toda conversación sobre subir rentas.
Términos relacionados
Todos los términosValor agregado (value-add)
Value-add describe una propiedad cuyo ingreso puede subir haciendo un trabajo concreto: renovar unidades, corregir rentas bajo mercado, arreglar la operación, sumar un uso, o curar algo que espanta compradores.
PropiedadRent roll (registro de rentas)
Un rent roll es la relación de cada unidad del edificio y lo que produce: el inquilino, la renta, el inicio y el fin del contrato, el depósito retenido y si la unidad está ocupada.
MercadosRenta efectiva
La renta efectiva es lo que un contrato realmente paga durante su plazo una vez repartidas las concesiones: meses gratis, apoyos de mudanza, depósitos reducidos.
Los términos llegan con la escritura.
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