El intercambio 1031 permite al propietario de una propiedad de inversión en EE.UU. vender y pasar el producto a otra propiedad de inversión aplazando el impuesto a la ganancia de capital que una venta normal dispararía. Las reglas son estrictas: un intermediario calificado debe custodiar los fondos, la propiedad de reemplazo se identifica en 45 días y el cierre debe ocurrir en 180. Un plazo perdido mata el beneficio retroactivamente. Para inversionistas latinoamericanos: esta figura no existe en sus países; es exclusiva del sistema fiscal estadounidense y una de sus mayores ventajas.
Boot gravable=Producto neto de la venta − Monto reinvertido
- Producto neto de la venta
- El precio de venta menos los costos de cierre y la deuda liquidada en el cierre.
- Monto reinvertido
- El precio de la propiedad de reemplazo, incluyendo la deuda tomada para comprarla.
- Diferimiento completo
- Exige una propiedad de reemplazo que cueste al menos lo que costó la vendida, con todo el producto neto reinvertido.
- Es un diferimiento, no un perdón. La base se traslada y el impuesto sigue la cadena hasta que una venta la rompe.
- No dice nada sobre si la propiedad de reemplazo es una buena compra. El reloj premia la velocidad, y ahí entran las malas compras.
- Los plazos son el mecanismo: 45 días para identificar y 180 para cerrar, ambos contados desde el cierre de la venta.
- La estructura debe quedar armada antes de que cierre la venta. Después ya no hay nada que arreglar.
Una venta que cierra el 1 de septiembre y deja $1.4M netos, trasladados a un edificio más pequeño.
Dos fechas y una resta deciden si el diferimiento sobrevive. Ninguna de las tres se arregla después del cierre.
Las reglas fiscales cambian y cada caso es distinto. Tome esto como orientación, no como asesoría fiscal; los números de una transacción concreta son tema para un contador (CPA) o intermediario calificado.
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Todos los términosFIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)
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