Una venta comparable es una transacción cerrada que se usa como evidencia de cuánto vale la propiedad en cuestión. La venta en sí es solo materia prima: se vuelve evidencia después de ajustarla por las formas en que difiere del sujeto, en tamaño, condición, ubicación, mezcla de unidades, tiempo y los términos en que se pactó.
- Cerradas, no de lista. Un precio de lista es una opinión; una venta cerrada es la única evidencia de que alguien pagó.
- Lea los términos, no solo el número. Financiamiento del vendedor, un leaseback o una asignación de portafolio pueden hacer inservible un precio de titular.
- Cada ajuste debe tener una razón que un lector escéptico aceptaría. Si no se puede decir en voz alta, no debería aplicarse.
- Tres comparables defendibles ganan a doce decorativos. Volumen no es lo mismo que evidencia.
Una venta cerrada cercana, ajustada al mismo sujeto de ocho unidades: 10% neto a la baja por condición y ubicación.
La venta fue un hecho y el ajuste fue un criterio, y el criterio es lo que un precio tiene que defender cuando alguien lo discute.
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