Un gasto de capital es dinero puesto en el edificio mismo y no en operarlo: un techo, un tablero eléctrico, ventanas, una re-tubería, un estacionamiento. Compra un activo con vida de años, así que queda fuera de los gastos operativos y fuera del NOI, y se financia con reservas, con un préstamo, o del bolsillo del propietario.
- Excluirlo del NOI es contabilidad correcta y planeación engañosa. Un edificio sin reserva no es más barato de poseer, está diferido.
- La línea entre reparación y capital es donde los estados del vendedor más favorecen, y donde el comprador debe mirar primero.
- Modele una reserva anual por unidad aunque el vendedor no muestre ninguna. El prestamista lo hará, y no está siendo conservador.
- El calendario importa más que el total. Un techo que vence en el año uno y otro en el año diez son dos precios de compra distintos.
Un techo en el mismo edificio de ocho unidades, supuesto en $55,000 con vida de veinte años, contra el NOI del propio edificio.
Los mismos $55,000 son reserva o gasto según dónde se registren, y a una tasa de 6.0% esa decisión mueve el valor declarado casi un millón.
Términos relacionados
Todos los términosIngreso operativo neto (NOI)
El ingreso operativo neto es lo que la propiedad gana por operar durante un año: todo el ingreso cobrado menos los gastos operativos, antes de pagar cualquier hipoteca, impuesto sobre la renta o proyecto mayor.
InversiónRazón de gastos operativos
La razón de gastos operativos es el total de gastos operativos dividido entre el ingreso bruto efectivo, en porcentaje.
PropiedadT-12 (doce meses corridos)
Un T-12 es el estado de operación de los últimos doce meses: lo que la propiedad realmente cobró y realmente gastó, mes a mes, hasta el período cerrado más reciente.
Los términos llegan con la escritura.
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