Diferencial de la tasa de capitalización (cap rate spread)
In English: Cap Rate Spread
El diferencial de la tasa es la distancia entre las tasas de capitalización de los inmuebles y el rendimiento del bono del Tesoro a diez años, la tasa que los inversionistas tratan como libre de riesgo. Mide cuánto le pagan al mercado por tomar riesgo inmobiliario, y es la explicación más limpia de por qué se mueven los valores cuando las rentas no.
- Un diferencial delgado significa poca compensación por iliquidez y administración. Suele preceder un reajuste, no un auge.
- El diferencial puede ampliarse porque cayó el Tesoro o porque subieron las tasas de capitalización. Son mercados opuestos con el mismo número.
- Es un lente de mercado, no de propiedad. Explica la dirección del valor, nunca el valor de un edificio específico.
- Las tasas de capitalización van detrás. El Tesoro se mueve en una mañana; las ventas cerradas tardan dos trimestres en mostrarlo.
El mismo edificio, ingreso sin cambios, si la tasa libre de riesgo sube un punto completo y el diferencial se mantiene.
Ningún inquilino se movió y ni un dólar de renta cambió. Un punto de tasa de interés se llevó $228,500, y no hubo negociación de por medio.
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